부동산 분석 - 양도소득세 강화 / 다주택자 임대주택 제도 변경 / 다주택자 금융 규제 강화

부동산 공부를 하면서 규제를 아는 것은 중요한 일입니다. 그 규제 중 이번에는 양도소득세 강화된 점과 임주대택 제도 변경건, 그리고 다주택자 금융 규제 건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 양도소득세 강화

 양도소득세 강화 정책은 조정대상지역에 적용 됩니다. 양도세 관련해서 강화된 내용을 보면 아래와 같습니다.

1. 고가 1주택자의 장기보유 특별공제 요건이 강화됨

실거래가로 9억원을 초과하는 고가 1주택자의 경우 9.13 대책 이전까지는 실거주 안해도 보유기간만 채우면 양도소득세 최대 80% 특별공제가 가능 했었습니다.

• 고가 1주택자의 기존 양도소득세 특별공제

그러나 9.13 당시 나온 규제책으로, 2020년 1월 1일 부터는 아래와 같이 양도소득세 특별공제 가 변경 됩니다.

• 변화된 양도소득세 특별공제

2. 일시적 2 주택자 요건이 강화됨

9.13 이전에는 신규취득후 3년안에 종전 주택을 매매 할 경우 비과세 해택이 있었지만, 

2018년 9월 13일 이 후 2주택자가 되었다면 신규주택 구입 후 2년 안에 매매 해야 비과세 해택이 인정됩니다.

3. 다주택자 8년 장기 임대주택 요건 강화

조정대상 지역 내 다주택자가 8년 장기 임대주택으로 등록해도 양도세 중과 면제 혜택을 받을 수 없게 되었습니다. 임대사업자로 등록할 시 가장 큰 이유 중 하나 였던 8년 장기 임대주택 후 양도세 중과 면제를 받을 수 없는 것은 다주택자들의 임대사업자 등록에 치명타를 주는 규제 인 것으로 생각 됩니다.

즉, 2019년 이전에 주택을 신규 취득해서 취득일로부터 3개월 이내에 임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대한 경우 양도소득세를 면제 받았지만 이제는 혜택이 없어졌습니다.

이제는 조정대상지역 내 다주택자는 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 임대하면 70%의 공제를 받을 수 있습니다.

 

 다주택자의 임대주택등록 혜택 축소

정부는 임대차시장의 투명성과 안정성을 강화하기 위해 다주택자의 임대사업자 등록을  유도 하였었습니다. 그러나  2017년 9월 13일 대책으로 혜택이 많이 줄어들었습니다. 하지만, 그래도 아직 남은 혜택이 있는데 남은 혜택이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

1.  지방세 감면 확대
1. 2021 년까지 취득세와 재산세를 감면해줍니다. 8년 임대시에는 제산세도 감면 해줍니다.
2.  임대소득세 감면
1. 2018년 까진 임대소득이 2천만원을 초과하는 경우에만 종합과세를 부과했지만, 
   
2. 2019년 부터는 연간 2천만원 이하 소득에 대해서도 과세를 합니다. 
3. 그러나 연간 2천만원 이하 소득 취득자가 임대사업자를 등록하면 세금이 크게 줄어듭니다.
3. 양도소득세 감면 및 종합부동산세 감면기준 개선 (임대주택 8년 이상 적용 시 받는 혜택)
1. 9.13 대책 이전 취득한 주택은 8년 이상 장기임대시 양도세중과를 면제 해줍니다.
2. 장기보유특별공제 비율도 70% 상향조정해줍니다.
3. 종부세 합산 배제 적용 대상으로 인정해줍니다.
4. 건강보험료 부담 완화
1. 연 2천만원 이하 임대소득자의 경우 분리과세 대상 사업자로 인정되어 건보료 인상분에 대해 대폭 감면 해줍니다.

하지만, 종부세, 장기보유특별공제세 감면은 서울수도권기준 6억원 이하 주택을 8년 임대시에만 해당되며, 연간 2천만원 초과시 종부세/건강보험료 감면 혜택은 적용되지 않습니다.

 

 다주택자 금융 규제 강화

이미 알아본바 있듯이 다주택자는 담보대출의 규제가 강화 됩니다.

9.13 대책 이 후 많은 점들이 변화되어 왔는데요, 직접 관련된 세금 부분에 있어서는 두 번 , 세 번 계속 공부해야 혹시나 있을 수 있는 실수를 막을 수 있을 것 입니다.

이런 부분 잘 확인하시고, 임대주택 사업자 등록에 있어서는 나중에 포스팅을 하겠지만 미리미리 공부하시고 혜택을 알아보신 후 자신에게 맞는다면 등록하는 방향으로 진행해야 할 것입니다. 다만 혜택이 이미 많이 줄어들어 매력이 많이 줄어들었는데 앞으로 또 건드릴지는 모르겠습니다.

금일 포스팅은 이정도로 마치겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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