부동산 분석 - 무주택자 / 1주택자 / 2주택 이상자 LTV DTI 전략

안녕하세요. 오늘은 부동산에서 대출한도를 알아보려 합니다.

2017년도에 913대책이 발표된 후 대출에 커다란 변화가 있었는데요, 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역이 발표되었었지요. 그 이후 그 지역을 서울로 퉁 치고 기억하자 했었는데, 그래도 한 번 정리를 해주는 것이 좋을 것 같아 이렇게 정리하였습니다.

정리 방법은, 무주택자, 1주택자, 2주택자 로 나눠서 한 번 볼 것이고요, 예외사항 이나 특별 케이스에 대해 한 번 더 생각해보는 것으로 하죠.

 

 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역

아래 대책발표 시 나왔던 내용이 그림 한장으로 잘 정리가 되었습니다. 그림 보시면 이해가 빠르실 것 같네요.

LTV (Loan to Value ratio) : 주택담보인정비율. 은행이 집을 담보로 잡고 대출을 해줄 때 집값의 몇 % 까지 대출을 해주는 가의 비율

DTI (Debt to Income ration) 총부채상환비율 : 대출자가 연간 갚아야 하는 원리금 상환액을 연봉의 몇 % 까지 인정하는가.

예) 연봉 5천만원인 사람이 투기지역/투기과열지구 내 8억원 집을 사는 경우

LTV 40% : 최대 3억2천만원 대출 가능

DTI 40% :  " 5천만원 * 0.4 = 2천만원 " 

                  ☞ 20년 만기 대출로 하는 경우 " 2천만원 * 20년 = 4억 " 따라서 LTV 한도인 3억2천만원 대출 가능

                  ☞ 10년 만기 대출로 하는 경우 " 2천만원 * 10년 = 2억 " 따라서 DTI 한도인 2억원 만 대출 가능

1. 조정대상지역

• 서울 전지역, 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시, 구리시, 안양시 동안구, 동탄2도시, 광교택지개발지고, 수원시 팔달구, 용인시 (수지구, 기흥구), 세종시행복도시, 부산해운대구, 수영구, 남구, 동래구, 연제구 , 부산 (진구, 기장군 일광면 )

2. 투기과열지구

• 서울 전지역, 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 세종시(행복도시)

3. 투기지역

• 강남구, 서초구 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구, 세종시(행복도시)

 무주택자 가능 대출

•  무주택자 : 투기지역, 투기과열지구 내 구입시 LTV 40%, 단 서민실수요자 일시 50% 가능

• 서민실수요자 : 무주택자 이면서 부부합산소득이 연7천만원 이하이고, 5억원 미만 주택 구입시 해당

무주택자인데 공시가격 9억원(실거래가 13억 정도) 을 넘는 고가주택 구입하는 경우는 실거주 목적이어야만 LTV 40%가능 (구입 후 2년 이내에 전입하는 조건도 대출 가능)

전세대출의 경우, 소득제한은 없으나 전세보증금이 수도권5억원  (지방 3억원) 을 넘지 않는 선에서 가능하다.

 1주택자 가능 대출

 1주택자는 기본적으로 투기지역 / 투기과열지구 / 조정대상지역 에 추가로 집을 구입하며 대출은 불가한 것이 원칙이나, 예외 2가지 존재합니다.

1. 추가 구입 후 이전 집을 팔아야 하는 경우
2. 추가 구입해도 이전 집을 팔지 않아도 되는 경우

• 추가 구입후 이전 집을 팔지 않아도 되는 경우  에 대해서 알아보겠습니다.

1. 일시적 1가구 2주택 : 더 좋은 집 혹은 다르 집으로 이사를 갈 경우
2. 1년 이상 질병을 치료 하기 위한 경우
3. 학교폭력 등으로 두 번째 집을 구해 이사가는 경우

이 경우는 두 번째 집 구매 후 3년 이내 첫 집을 매매 하는 조건으로 담보대출이 가능 합니다.

• 추가 구입후 이전 집을 팔지 않아도 되는 경우
1. 타 지역에 거주하는 60세이상 노부모를 봉양하기 위해 근처에 있는 집을 추가로 구입하는 경우 ☞ 별겨봉양
2. 함께 살던 자녀를 분가 시키기 위해 두 번째 집을 사는 경우
3. 직장 근무 여건상 불가피한 경우 ☞ 서울에 집 1, 세종시로 발령이 나는 경우 세종시 +1 주택

이런 경우는 추가 구입한 집도 인정 가능

 

 2주택자 가능 대출

• 규제 지역 내 집 구매할 경우 불가능
• 비규제 지역 구매 시 *김포, 수원, 인천, 부천 등) 1주택자 이상의 경우에도 LTV 60% 까지 가능

무주택자시면 굉장히 심플하게 적용이 되는데요, 1주택자 이상 되시는 분들은 꼭 상세하게 알아보시고 접근하여야 할 것 같습니다. 

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