재개발, 재건축 공부 3 - 용어 설명

안녕하세요. 지난 시간에는 재개발 언제 들어가야 하고 언제 나와야 할 때를 알아봤습니다. 각 시행 절차의 특성을 같이 보면서 언제 들어가는게 확실하며 기대 수익이 어떤지에 대해 설명해보았는데 혹 참고하실 분은 아래 링크 참고 부탁 드립니다.

재개발 , 재건축 공부 2 - 들어가야할 때와 나와야 할 때

재개발 , 재건축 공부 2 - 들어가야할 때와 나와야 할 때

이번 포스팅에서는 제목에서 알려드린바와 같이, 재개발/재건축에서 사용하는 용어에 대해 좀 알아볼까 합니다. 이런 용어부터 확실히 정의하고 넘어가야 나중에 설명되는 개념에 대해 이해할 때 헷갈리지 않습니다. 

 

 용어 설명

 

공사비 (시공비)

기존 건물 철거비, 대지 토목공사, 주거공간과 그 주변 시설공사 비용이 포함됩니다.

전체 공사비 가 산정이 되기는 하지만 평당 공사비 역시 중요합니다. 평당 공사비로 총사업비까지 예측이 가능합니다.

 

보상비 

조합원 분양을 원하지 않는 사람들이나 조합원 자격을 충족시키지 못한 사람들에게 보상을 해주기 위한 비용 입니다.

• 보상비 종류

1. 현금청산금
2. 세입자주거이전비
3. 상가영업보상비 

재건축에서는 부동산을 협의 매수, 매도청구소송을 통해 매입함.

재개발에서는 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 에 따라 강제수용하게 됨. 따라서 재개발에서는 세입자주거이전비 와 상가영업보상비 를 지급함 

     ▶ 보상비가 증가하면 금융비용이 증가하게 됨

 

비례율

종전자산의 가치에 대비해서 얼마를 벌여들였는지를 나타내는 수치

비례율 = (총분양수입 - 총사업비용)/ 종전자산평가액 × 100

 

      ▶ 100% 이상이면 흑자 (사업성 높음)

      ▶ 100% 이하면 적자 (사업성 낮음)

 

공과금

공과금으로 대표적인 것이 법인세

     ▶ '비례율' 이 100%가 넘으면 수익이 나는 사업이라는 의미 인데, 수익이 나면 법인세를 지불 해야함. 이러한 항목을 조합은 미리 잡아놔야함

 

금융비용

조합이 내는 이자 비용

      ▶ 이주비 금융비용 + 시공사 및 금융기관으로부터 대여한 비용에 대한 금융비용

 

예비비

예비용으로 잡은 잡아놓은 비용.

      ▶ 총 사업비의 1% 정도가 통상적임

 

미분양대책비

 기타사업비 중 '미분양대책비' 는 중요한 비용임

분양 시 미분양 되었을 때, 조합이 할 수 있는 방안을 알 수 있음. 방안이라 하면 아래 3가지 정도로 볼 수 있음

1. 중도금 이자후불제
2. 중도금 무이자
3. 일반분양가 인하

이 항목이 크다면 사업성이 안좋은 것으로 미루어 볼 수 있음

 

이주촉진비

정한 기한내에 이주를 촉진 하기위해, 기한내 이주한 자에게 주는 이사비용.

     ▶사업성 좋은 곳에서는 주지 않음

 

수입추산액

미리 산정해본 사업을 통해 얻게 될 수입

      ▶ 조합원분양 수입 + 일반분양 수입 = 수입추산액

 

추정비례율

비례율을 추정하여 계산해 보는 것

 

종전자산평가액

사업을 하기 이전의 자산, 즉 토지등 소유자들이 가지 있는 가치를 모두 합한 것.

쉽게 말해 조합원들의 집, 상가, 토지, 건물, 등의 비용을 전부 합한 금액

 

감정평가액

사업 구역 내에 보유하고 있는 부동산의 평가금액

      ▶ 감정평가사가 정해진 방법/절차레 의해 평가 진행 및 통보

      1.  빌라/아파트 등의 집합건뮬은 거래 사례 비교법 이용

      2.  다가구주택 / 토지가치 / 건물가치 를 따로 평가

1 +2 를 합하여 구함

 

권리가액

조합원이 보유한 부동산에 대해 권리를 주장할 수 있는 실제 금액

권리가액 = 감정평가액 × 비례율

 

분담금

조합원이 조합원분양을 받기 위해 내야 하는 금액

분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 = 조합원 분양가 - (감정평가액 × 비례율)

 

정리하다 보니 생각보다 많네요.

처음 접하시는 분이라면 지금은 저 말들이 하나도 이해 안되시는게 당연합니다.

재개발, 재건축에 대해 하나하나 공부하고 이해하며 시간이 지나면 단어들이 조금씩 머리에 남을 것 입니다. 읽어도 무슨 말인지 모르시겠다고 포기하지는 마세요^^

 

읽어주셔서 감사합니다.

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