재개발 , 재건축 공부 2 - 들어가야할 때와 나와야 할 때

안녕하세요. 

오늘은 재개발/재건축 두 번째 공부 시간 입니다. 

이전 글에서는 아주 간략하게 재개발/재건축의 단계와 그 단계에서 어떤 일을 하는지 5 단계로 나눠 알아 봤습니다. 각 단계가 정해져 있는데 그러면 언제 사야하는 것이 맞을지를 고민 하는 것은 정말 중요한 일입니다. 또한 투자자로써 생각한다면 언제들어가서 언제 나와야 할 것 까지도 생각을 해야하지요. 그래서 이번 포스팅에서는 언제 들어가고 언제 나와야 하는지에 관해 얘기해보고자 합니니다. 혹 이전 글에서 설명한 5단계가 궁금하시면 아래에서 확인이 가능 합니다.

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재개발 , 재건축 공부 - 진행과정에(절차) 무엇이 있을까

 

이미 아시는 분들은 아시겠지만, 재건축/재개발은 허름한 집이 새 집이 되는 마법과 같은 현상 입니다. 재개발 같은 경우에는 주변 시설까지 완전 새로 변경이 되어 새 도시 처럼 됩니다. 그리고 가장 중요한 것은 싼 가격으로 집을 마련한 다음 새집이 되면 가격이 비싸게 되는 것이지요. 물론 그 과정에서 추가 분담해야하는 금액도 있고 많은 회의 싸움도 있게 되겠지만요. 많은 사람들이 싸게 집을 사서 비싼 새 집을 갖게 된다 이것을 크게 생각하고 재건축/재개발을 들어오실 겁니다. 그러나 재건축/재개발은 짧은 시간안에 되지 않습니다. 큰 무리 없이 진행이 되더라도 10년은 족히 걸리며 중간중간 상가 들과 다툼, 조합원/건설사/조합 의 이권다툼으로 더욱 오래 걸리는 것은 사실.. 당연한 일이 되었습니다. 이런 것들을 리스크라 볼 수 있겠는데요, 만약 무주택 자의 입장에서 실거주로 들어간다면 사업이 진행될 것이 확실할 경우 빨리 들어가면 들어갈수록 좋을 수 있다고 생각합니다. 저 또한 개인적으로 살고 싶은 곳이 있어서 언제들어갈지 보고있는 곳이 있는데 너무 비싸서 들어갈 엄두를 못내고 있긴 합니다.^^;; 

각 개인의 사정과 각 사업장의 케이스가 다를 수 있기 때문에 특정 한 부분을 콕 찝어 말씀드리기는 어렵고 각 단계별로 들어갈때/나올때 특이 사항을 보는 방향으로 진행하려 합니다.

 

 조합설립인가

정비구역으로 지정이 되었다고 해서 무조건 들어간다면 어떻게 될까요? 잘 되면 아주 싼 값에 들어간 경우가 될테니 좋은 집을 싼 가격에 들어간 최고의 case가 되겠지요? 그렇다면 무조건 정비구역이 지정이 되었다고 들어가면 될까요? 

2000년대 초반부터 정비구역이 지정된 1차, 2차, 3차 뉴타운들이 전 부 시행이 되었다면 무조건 들어가는 것이 좋았을 수 있겠으나 지금 보니 취소된 곳도 있습니다. 하나의 예로 최근 진행되고 있는 신길뉴타운만 보더라도 7구역 (래미안 에스티움), 11구역 (래미안 프레비뉴),9구역(힐스테이트 클래시안), 8구역(신길 파크자아),  5구역(보라매 SK뷰) 등이 진행되었고 혹은 건축 중이지만 6구역 같이 보라매역이 붙어있는 곳은 취소 되었습니다. (제가 아는 곳이 그나마 신길뉴타운이라.. 다른 더 유명한 지역의 예를 들지 못한 것은 이해 부탁 드립니다.)

신길뉴타운

저의 생각에 입지는 6구역이 최고 인 것으로 보입니다. 보라매역 7호선이 신풍역보다 강남에 조금이라도 더 가까우며, 보다 더 큰 이유는 여의도로 들어가는 대로가 5구역 6구역 오른쪽 대로이기 때문이지요. 그러나 이미 상권이 많이 발달한 6구역 측에서는 굳이 힘들게 아파트를 지어 한 채 받는 것 보다 상가에서 버는 돈과 상가가격 상승분이 더 많기 때문에 진행할 이유가 없었던 것이지요.

따라서 우리는 정비구역 취소가 될 수 있기에 정비구역이 지정되었다고 무작정 들어가는 것은 조심해야 함을 알 수 있습니다.

그렇다면 언제 들어가야 하는 걸까요?

많은 사람들이 생각하기로 정비구역이 해제될 수도 있으니 재갠축/재개발은 조합설립이 인가 된 후 들어가는 것을 고민하는 것이 가장 안전하다고 생각합니다. 이전 포스팅에서 조합설립인가 가 추진 절차 중가장 먼저 있는 절차라고 했는데요, 조합이 설립되기 위해서는 토지/건물/지상권/집 등을 가지고 있는 토지소유자의 80% 이상 동의를 얻어내야 합니다. 이 80% 이상 동의를 얻어 내는 것이 정말 쉽지 않은데요, 그래서 재개발의 5부 능선 이라고도 불리우지요. 즉, 조합설립이 된 후 부터는 재건축/재개발이 진행될 확률이 크기 때문에 이 때부터 들어가는 기회를 보고 있어야 한다고 생각하시면 됩니다.

그러면 무조건 조합설립이 인가된 후 들어가는 것이 최선이냐 하신다면 각 상황에 따라 다를 수 는 있겠습니다. 아래에서는 그 다음단계인 사업시행인가 측면에서 보도록 하겠습니다.

 

 사업시행인가

조합이 설립되고 나면 분담금이 어느정도 결정이 나오는데요, 이 분담금과 시세로서는 새아파트를 갖기 까지 돈이 얼마나 필요한지 정확하게 계산이 되지 않습니다. 물론 고수님들 께서는 이 정도만 나와도 예산액을 산출할 수 있다고 하는데요, 그런 것은 시중 책자에서도 다룬 책들이 있으니 참고 하시면 되겠습니다. 

사업시행인가가 나면 사업의 세부 내용이 확정 됩니다. 세부 내용은 아래와 같습니다. 

- 지을 수 있는 세대 수

- 조합원분양 / 일반분양 / 임대분양 세대수

- 감정평가액 확정

- 적절한 일반분양가 예상 가능(고수영역)

위와 같은 것들이 나오면 어느정도 재건축/재개발의 사업성을 가늠해 볼 수 있습니다. 이로써 재건축/재개발 진행이 될 것인가를 알 수 있습니다. 즉, 건설사/조합원의 이익이 크게 되면 사업이 무조건 진행이 될 것이고, 그렇지 않으면 중단될 리스크도 있다는 것이지요. 실거주이든, 투자자이든 재건축/재개발을 사는 이유는 새아파트를 갖고 싶은 마음으로 동일 할 것으로 생각 됩니다. 따라서 사업시행 인가부터는 사야할지 말아야 할지를 실제적으로 고민하기 시작하여야 하는 때라고 보시면 될 것같습니다.

 

 관리처분계획인가

관리처분계획은 공사를 위한 최종 준비 단계가 거의 마무리 되어가는 때라고 보시면 됩니다. 이 부분에서는 다음단계인 일반분양을 위한 일반분양가 만 선정이 되지 않은 상태 입니다. 다시 말하면, 시공비와 기타사업비 그리고 조합원 분양가 가 어느정도 결정이 된 상태 입니다. 일반분양가까지 확정이 되어야 실제 사업성이 확정 되는데, 관리처분계획인가 부터 일반분양단계 까지도 1~2년정도가 시간이 소요 됩니다.

이 단계에서 할 수 있는 것은 주변아파트의 시세를 보아 재건축/재개발 아파트의 분양가를 어느정도 예측하는 것 입니다. 이렇게 주변 시세를 기반으로 분양가 예측 분석을 해보시는 것도 의미가 있을 수 있습니다. 그 데이터를 기반으로 들어가야 할 때인지 아닌지를 판단하셔야 하는 상황입니다.

보통 재개발/재건축이 활발하게 진행되는 때는 상승장 입니다. 상승장 초입에서 관리처분 한 단지라면 추 후에도 지속적인 상승장 안에 있을 수 있지만, 상승장이 한참 진행된 후 관리처분 된 단지라면 추 후 분위기가 바뀌어 시장이 침체될 수도 있다는 가정하에 리크스 관리까지 고민을 하셔야 할 것입니다.

 

 일분분양단계

앞서 관리처분 단계가 분양가 이외의 모든 것이 확정되는 때라고 했습니다. 일반 분양단계에서는 사업의 모든 비용이 확실시 되어 사업성이 확정되는 단계 입니다. 재건축 / 재개발에서 들어온다면 가장 확실한 단계이면서 상대적으로 수익이 적은 단계 입니다.

요새 분위기는 HUG 에서 고분양가인 곳은 보증을 안해주는 방식으로 시장 분양가를 조정하고 있는 형국 입니다. (보증을 안해준다는 것은 중도금 대출이 안나온다는 것이지요.) 따라서 주변 시세와 비교했을 시 분양가가 더 저렴하기에 시장의 아파트 값 고공행진을 어느정도 막고 있습니다만, 이는 역설적으로 더 새아파트가 주변 기축보다 싼 모양새를 만들기에 로또 쳥약 을 만들고 시장의 온기를 유지시켜 주는 역할을 하게 됩니다. 이러한 분위기라면 자신의 청약 가점을 확인해 본 후 고점에 위치하면 청약을 시도해봄도 좋은 방향으로 생각 이듭니다. 

그러면 다시 돌아와 언제 들어가냐 인데요. 시장에 따라 가장 확실하게 수익이 정해져있는 일반분양의 청약을 해볼 수도 있고, 그렇지 않다면 그 이전 단계에서 들어가는 것이 더 좋을 수도 있겠습니다. 본인의 상황에 따라 고민이 필요합니다. 

각 상황의 특성, 시장의 특성을 잘 고민하여 들어가야 할 때와 나와야 할 때까지 선택을 하셔야 합니다. 다만 실거주자의 경우라면 나와야 하는 때는 특별히 고려하지 않아도 될 것입니다만 그래도 분양 이후 이주, 입주, 등기등록 까지 미리 공부를 하셔서 알고 계셔야 하는 것은 당연한 것이겠습니다.

기본적인 추진단계에 대한 개념을 이전 포스팅과 이번 포스팅에서 보았으니 다음 포스팅에서는 재개발/재건축에서 많이 사용하는 용어와 개념에 대해 한번 정리해보도록 하겠습니다.  아래 링크 남깁니다.

링크 : 재개발, 재건축 공부 3 - 용어 설명

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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