재개발 , 재건축 공부 - 진행과정에(절차) 무엇이 있을까

안녕하세요.

오늘은 재개발 / 재건축에 진행과정에 대한 포스팅을 하려고 합니다.

이 블로그는 부동산에 대해 공부한 내용을 남기는 곳입니다. 혼자 공부한다고 이리저리 찾아봐도 결국 정리를 해야 내것이 되는데 그 정리를 하는 인터넷 공간이지요. 한 번 정리를 하면 어디서든 볼 수 있으니 그것이 큰 장점이 되는 것 같습니다. 이제부터 좀 더 힘을 내도록 하겠습니다.

일반적으로 부동산 초보분들께서 부동산 접근을 할 때 아파트 로 접근을 하게 됩니다. 그 이유는 눈에 바로 보이고 가격이 측정이 되어있기에 다가가기 쉽기 때문 입니다. 그래서 기존 아파트(구축)들과 신축들을 보면서 고민하다가 그 다음 생각이 미치는 곳이 재개발/재건축이 아닐까 합니다. 즉, 다시 말하면 재개발/재건축은 어렵다고 생각을 하고 있으며 실제 일반 아파트에 비해 더 알아야 할 것들이 많습니다.

저도 처음에 구/신축 아파트 가격만 찾아보다가 좀 더 싼 거 없나 하는 마음에 이것 저것 찾아보게 되고 재건축/재개발 이란 것을 접하게 되었습니다. 재건축 재개발은 일단 용어부터 어렵습니다. 아파트를 새로 짓는 다는 것은 알겠는데 재개발은 무엇이고 재건축은 무엇이냐? 같은건지 다른건지 부터 볼까요?

 

 재건축 / 재개발 어떻게 다른가?

많은 분들이 오래된 아파트를 허물고 새로 짓는 것을 “재건축” 오래된 단독주택/빌라 등을 허물고 아파트를 짓는 것을 “재개발” 로 생각하시는데 정확한 차이는 아래와 같습니다.

• 재건축 

- 정비기반 시설은 양호하나 노후/불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

• 재개발

- 정비기반시설이 열악하고 노후/불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해여 시행하는 사업

재건축이나 재개발의 같은 점은 뭔가 불편하거나 오래된 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업인 것으로 보입니다. 그렇다면 다른점은 정비기반시설이 양호하냐와 열악하냐의 차이 네요.

그렇다면 정비기반 시설은 무엇일까요?

• 정비기반 시설 : 도로, 주차장등 교통시설, 광장이나 공원등의 녹지시설, 학교나 문화체육 시설, 전기/가스/통신 등 지하매물시설 등 편의 시설통칭

즉 내가 살고 있는 집 뿐만 아니고 집 주변 환경과 땅 밑에 있는 편의를 주는 기반시설 자체도 같이 보고 있습니다. 그렇다면 재건축과 재개발의 차이는 이렇게 정리가 가능하겠습니다.

정비기반 시설의 차이로 양호할 시 재건축, 열악할 시 재개발 이 된다.

오래된 주택/빌라 라도 주변 도로가 넓고 정리가 되어 있으며 공원과 숲이 잘 되어 있고, 전기/가스/통신 시설이 막 얽어져 있는 것이 아닌 정비가 잘 되어 있는 곳이라면 재건축으로 진행 될 수 있을 것이겠습니다. 개인적으로 이런 곳은 일산? 정도로 생각이 나는데 사업성이 크게 없어서 그런지 일산에서는 재건축 큰 이슈는 없네요^^;;

 

 진행 과정

 

재건축과 재개발의 차이를 알았다면 진행과정에 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 위에 알아본대로 오래된 곳을 허물고 새로 짓는것이 재건축/재개발 인데 그렇더면 어떻게 진행이 되는 것일까요? 모든 일에는 흐름이 있듯 재개발/재건축도 흐름이 있는데요, 아래와 같이 크게 5단계로 나눠져 있습니다.

1. 정비 기본 계획 - 정비구역 지정 - 추진위원회 승인
2. 조합설립 - 시공자 선정
3. 사업시행인가 - 종전 자산평가 - 분양신청
4. 관리처분계획 - 이주/철거 - 동호수 추첨 - 착공
5. 일반뷴양 - 준공 및 입주 - 이전고시 및 청산

저는 처음에 이 용어들을 접했을 때 한글인데 이해가 되지 않는 한글로 생각이 들었습니다. 저만그런지는 모르겠으나 이 글들의 아주 간략한 의미를 같이 본다면 순서가 조금 더 잘 이해 될 것으로 보입니다.

• 정비기본계획, 정비구역지정, 추진위원회 승인

- 정비구역지정 : 도시에서 정비가 필요하다 판단되면(각종 측정 검사 검토 후) 정비를 하겠다 구역을 지정

- 추진위원회 승인 : 도시 구역을 지정했으면 그 구역의 재건축/재개발 사업을 이끌어갈 수 있는 사람/단체를 만들어 국가의 승인을 받는 것

• 조합설립

- 조합설립 : 추진위원회가 설립된 후 이 분들이 열심히 일을 해서 땅을 가지신 분을 모아 같이 아파트 짓기를 추진하는데 이 때 땅을 가지신 분들이 조합원이됨. 추진위원회와 조합원이 다 같이 조합을 설립하게됨

- 시공자 선정 : 시공을 하는 업체 선정  -> 삼성물산(래미안), GS건설(자이), 대림(e편한세상, 아크로 시리즈), 현대건설(힐스테이트), 대우(푸르지오) 등

• 사업시행인가 

- 조합이 추진하는 일(조합설립, 시공사 선정 등) 의 내용을 국가에 신청하고 확정하는 절차

- 종전 자산 평가 : 땅을 가지고 있는 조합들의 땅에 대한 가격 매김

• 관리처분계획

- 정비 사업 시행자가 분양을 완료하고 수익이 날지 손해를 볼지를 계산하여 재 고지 하며 이를 기반으로 사업수정 및 보완하는 단계

• 일반분양 , 준공및 입주

- 땅을 가진 사람이 아닌 일반인에게 새 아파트를 파는 것

 

아주 간략하게 추진단계를 설명해봤는데 초보자 분들께 도움이 되었으면 합니다.

다음 포스팅에서는 1~5 단계에 대해 조금 더 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

#재개발, #재건축, #조합원, # 분양, #관리처분, # 재개발추진절차, #재건축추진절차, #추진단계

 

포스팅이 도움이 되셨으면 공감 클릭 부탁 드립니다.^^

저에게는 공감 클릭이 아주 큰 도움이 됩니다.^^;;